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　　國(guó)務(wù)院日前簽署頒布的《條例》將于2003年9月1日起施行。對(duì)照1998年10月1日開始施行的廣東省《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及2001年3月23日廣州市人民政府頒布施行的《廣州市物業(yè)管理辦法》，從法律淵源來(lái)看，國(guó)務(wù)院條例屬于行政法規(guī)，省條例屬于地方性法規(guī)，廣州市《物業(yè)管理辦法》屬于地方政府規(guī)章;從法律效力來(lái)看，制定機(jī)關(guān)的地位越高，法律規(guī)范的效力等級(jí)也越高，國(guó)務(wù)院條例施行之后，凡是原來(lái)依據(jù)省條例和市辦法與國(guó)務(wù)院條例相抵觸的做法，都是違法的。

　　去年10月開始向社會(huì)各界公開征求意見的《物業(yè)管理?xiàng)l例》日前由國(guó)務(wù)院簽署頒布，并將于今年9月1日起開始實(shí)施。這是我國(guó)出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，從此，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)無(wú)法可依的局面將結(jié)束。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將帶來(lái)哪些變化?

　　變化一：業(yè)主大會(huì)權(quán)利得到強(qiáng)化

　　在廣州目前發(fā)生的物業(yè)管理糾紛中，部分本應(yīng)代表業(yè)主實(shí)施業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員貪圖部分不規(guī)范的開發(fā)商或物業(yè)公司給的“私利”，成了他們的“代言人”，作出一些損害業(yè)主權(quán)益的決定而引發(fā)的物業(yè)糾紛占相當(dāng)高的比例，有的小區(qū)甚至出現(xiàn)兩個(gè)“”的混亂現(xiàn)象———一個(gè)是合法存在卻不代表真正業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)，一個(gè)是業(yè)主自發(fā)另行推舉的業(yè)主委員會(huì)。也有的小區(qū)入住兩三年，社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)還是個(gè)籌備組，沒(méi)權(quán)行使監(jiān)督物業(yè)公司管理的權(quán)利。國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》強(qiáng)化了業(yè)主大會(huì)的作用，解決了一直爭(zhēng)論不休的業(yè)主委員會(huì)的法律主體資格問(wèn)題?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章有關(guān)“業(yè)主及業(yè)主大會(huì)”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　這意味著：以后，少數(shù)貪圖私利不能代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)不能損害業(yè)主的權(quán)益了。

　　變化二：房屋“養(yǎng)老金”有法可依

　　廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例以1998年10月1日為界劃分，之前的專項(xiàng)維修基金由業(yè)主繳納，之后則由建設(shè)單位繳納，但是事實(shí)上目前在這方面比較混亂，有的是業(yè)主繳納，有的是發(fā)展商繳納，更多的是繳納了，但是專用賬戶上空空如也，維修基金不知哪里去了。

　　國(guó)務(wù)院條例規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金，明確了專項(xiàng)維修基金由誰(shuí)繳納的問(wèn)題，同時(shí)業(yè)主大會(huì)可以對(duì)這項(xiàng)維修基金的管理使用進(jìn)行監(jiān)督。

　　這意味著：房屋的“養(yǎng)老金”有了著落，同時(shí)更加安全了。

　　變化三：業(yè)主有權(quán)處理物業(yè)收入

　　以往小區(qū)中業(yè)主掏錢保養(yǎng)公用設(shè)施，物業(yè)管理卻進(jìn)行廣告交易，獨(dú)享收益，業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家的樓頂立起了廣告牌，物業(yè)管理公司卻沒(méi)能事先告訴業(yè)主;公共區(qū)域內(nèi)張貼了各種廣告牌，賺的錢也不知道在誰(shuí)手里。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l理》第五章關(guān)于“物業(yè)的使用與維護(hù)”中規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　這意味著：小區(qū)住宅建筑的樓頂、外立面等如果用作經(jīng)營(yíng)，所有收益歸業(yè)主所有。

　　?STRONG>　變化四：設(shè)施用途不得隨意變更

　　公共建筑、共用設(shè)施改變了用途是引發(fā)物業(yè)管理矛盾的主要問(wèn)題。經(jīng)常有綠地變了停車場(chǎng);物業(yè)公司擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地;業(yè)主為修路而籌備的專項(xiàng)維修基金被物業(yè)公司挪用了等事件發(fā)生，最后導(dǎo)致物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章關(guān)于“物業(yè)的使用與維護(hù)”明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益。

　　這意味著：公用設(shè)施不能隨便變更用途了。

　　變化五：物管公司明確保安責(zé)任

　　業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到侵害，正常生活被擾亂;有人入室搶劫了;保安打人了……這些都暴露出物業(yè)管理企業(yè)的不足。

　　國(guó)務(wù)院條例四十七條、五十六條、六十條、六十一條對(duì)此作出了規(guī)范。保證社區(qū)的安全，是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的最重要的服務(wù)項(xiàng)目之一。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的失誤導(dǎo)致業(yè)主的人身安全受到侵害、財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理公司要負(fù)擔(dān)賠償業(yè)主損失的責(zé)任。對(duì)那些沒(méi)有取得資質(zhì)證書就進(jìn)行物業(yè)管理的假公司，使用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)的物管公司，給業(yè)主造成損失的，不僅要向業(yè)主負(fù)擔(dān)相應(yīng)的賠償，還要受到國(guó)家的行政處罰。這意味著：物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任更明確了。